Napoli oggi è una città che si può ancora comprare bene. Non ovunque, non a caso, non “per sentito dire”.
Ma chi guarda i numeri, parla con gli agenti, gira i cantieri e segue le delibere urbanistiche sa che alcune zone stanno entrando adesso nella fase più interessante: prezzi ancora gestibili, domanda in crescita, trasformazioni già avviate. Questo pezzo è pensato per consumatori e cittadini che stanno valutando un acquisto reale, con un orizzonte 2026–2028, e vogliono capire dove mettere i soldi senza inseguire slogan.
Bagnoli: comprare prima che cambi percezione
Bagnoli è la classica zona che tutti “conoscono”, ma che pochi analizzano fino in fondo. Oggi i prezzi medi oscillano tra i 1.900 e i 2.600 euro al metro quadro, con punte più alte per gli immobili vicini al mare o già ristrutturati. La maggior parte dell’offerta è composta da palazzi anni Sessanta e Settanta, metrature medio-grandi, spesso da rivedere.
Il punto non è il presente, ma il contesto. Bonifiche in corso, nuova pianificazione urbanistica, infrastrutture già finanziate. Chi compra oggi a Bagnoli compra a un prezzo che tiene ancora conto del “rischio attesa”. Se i tempi si allungano, il valore resta stabile. Se i progetti avanzano come previsto, la rivalutazione è concreta. È una zona adatta a chi può aspettare e non ha bisogno di monetizzare subito.
San Giovanni a Teduccio: rendita costante, meno mode
San Giovanni a Teduccio gioca un’altra partita. Qui i prezzi medi sono ancora più bassi: 1.400–1.900 euro al metro quadro, con occasioni anche sotto questa soglia per immobili da ristrutturare. Il quartiere è diventato negli ultimi anni un polo universitario e tecnologico, con una domanda abitativa legata al lavoro e allo studio, non al turismo.
Il dato pratico è questo: bilocali e trilocali ben sistemati trovano affitti lunghi tra 600 e 850 euro al mese, con una rotazione bassa degli inquilini. Non è la zona da plusvalenza rapida, ma è una delle poche a Napoli dove il rapporto tra prezzo di acquisto e rendimento è ancora equilibrato. Ideale per chi cerca entrate regolari e meno volatilità.
Centro Storico di Napoli, ma fuori dalle cartoline
Il centro storico vero, quello iper-turistico, è già caro. Ma esiste una “seconda fascia” che resta fuori dai flussi principali: aree tra Forcella alta, Sanità meno battuta, zone di confine con il Mercato. Qui i prezzi variano molto, ma si trovano ancora immobili tra 2.200 e 3.000 euro al metro quadro, spesso con criticità gestibili.
Il valore sta nei piccoli tagli. Monolocali e bilocali, ristrutturati in modo funzionale, possono essere affittati sia a medio termine sia in formule flessibili. Non è un investimento automatico: servono verifica catastale, attenzione al condominio, gestione accurata. Ma è qui che si gioca la partita di chi entra adesso e non quando i prezzi sono già “ripuliti”.
Cosa guardare davvero prima di comprare
Al di là del quartiere, contano tre cose molto concrete. Lo stato reale dell’edificio, non quello annunciato. La domanda abitativa effettiva, non quella immaginata. E i tempi di trasformazione urbana, che a Napoli non sono mai rapidi ma lasciano tracce visibili.
Bagnoli, San Giovanni e alcune zone del centro non sono scorciatoie. Sono investimenti che funzionano se fatti con attenzione e aspettative realistiche. Napoli non premia chi arriva tardi, ma nemmeno chi corre alla cieca. Oggi il margine c’è ancora. Non è infinito. E come sempre, sarà il tempo a fare la selezione vera.
